化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

诸多顽疾积重难返 中国足坛亟待荡涤沉疴******

　　诸多顽疾积重难返，除弊革新需用重典——

　　中国足坛亟待荡涤沉疴

　　兔年新春的节庆气氛尚未散去，中国足坛依然深陷寒冬——大年初四，已坚守十余年的武汉长江俱乐部宣布退出中国男子足球职业联赛，成为新赛季准备期第一支选择离开的球队。

　　近几个赛季以来，每逢联赛结束都有球队解散或者退出的消息传出，甚至还出现过中超冠军(江苏苏宁)夺冠后即解散的尴尬。究其原因，经营困难入不敷出只是表象，规划乱、理念杂、人才缺、管理差等困扰中国足坛尤其是职业联赛多年的沉疴顽疾难除才是根源。如果不能在上述关键环节彻底除弊革新，中国足球的未来依然艰难。

　　刚刚过去的一年，对于武汉足球而言可谓“冰火两重天”——作为“升班马”的武汉三镇一鸣惊人，一举拿下中超冠军；而在武汉乃至湖北足球危难时刻扛起大旗的武汉长江，却最终未能“挺住”，只能接受中超降级和退出职业联赛的双重苦涩。

　　武汉长江俱乐部在通告中并未明确退出原因，只是承认“俱乐部和球队管理运营方面有很多地方做得不够好”。但关注中超等国内职业足球联赛的人们不难想到，近年来经营环境持续恶化，俱乐部经营举步维艰，是他们最终选择告别的主因。武汉长江，成为昔日中国足坛“金元风暴”后遗症的又一个受害者。

　　据公开资料显示，自2011年12月卓尔控股(长江俱乐部投资方)全面接手球队以来，累计投入已近40亿元人民币。但即便如此，武汉长江在昔日一掷万金的广州恒大、河北华夏幸福、江苏苏宁等所谓“豪门”面前也是“小儿科”。

　　受到“金元足球”的裹挟，绝大多数中超俱乐部、部分中甲甚至是中乙球队，在近10年来盲目进行军备竞赛，投入一路狂飙。例如2017赛季的中超“升班马”贵州恒丰，在首个中超赛季的投入就高达10亿元人民币。如脱缰野马一般的高额投入，最终成为压垮俱乐部的沉重枷锁。

　　据统计，算上武汉长江，中超联赛近4个赛季连续有4家俱乐部宣布解散退出。近4年来，中超、中甲和中乙三级职业联赛更有多达45家俱乐部宣布解散或退出。

　　更令人担忧的是，即便是中国足协从2018年开始推行球员限薪、俱乐部限投等措施，即便绝大多数球队近两年来的投入已逐步回归理性，但“金元足球”所带来的后遗症依然难以快速消除。武汉长江之后，不排除还有其他中超和中甲球队在新赛季揭幕前退出。

　　中国足球开启职业化改革已超过20年，但至今能够做到自负盈亏的俱乐部依然是凤毛麟角。缺乏科学规划和“造血”功能，一直让中超等国内职业足球联赛受到外界诟病。而一度让职业联赛深受其害的“假赌黑”顽疾沉渣泛起，更是成为中国足球在除弊革新过程中必须要直面和解决的问题。

　　从去年11月26日国足原主教练李铁接受监察调查至今，中国足坛的新一轮扫黑风暴正在持续推进。

　　据媒体报道，在李铁接受调查的过程中，先后有多名前中超或中甲俱乐部的教练及管理人员受到调查。而在1月19日，国家体育总局网站发布消息，中国足协执委、原秘书长刘奕涉嫌严重违法，正接受有关部门监察调查，中国足协常务副秘书长兼国管部部长陈永亮涉嫌严重违纪违法接受审查调查。这表明涉及足协管理层的严重违纪违法事件调查取得重大进展。

　　对此，中国足协迅速召开会议，强调要汲取教训，以案为鉴，反思警醒，加强对足球从业人员管理监督，努力营造风清气正的足球生态。

　　有业内人士表示，新一轮的足坛反腐扫黑工作，是中国足球除弊革新，再次出发的重要契机。“确实到了需要改变的时候。只有真正打造具备科学规划和先进理念的青训体系，以及运转良好成熟的职业联赛，中国足球才有崛起的希望”。

　　新春伊始，沉寂多时的中国足坛，随着中国男足亚运队集训名单的出炉，以及几支国字号青年军的重新集结逐步开启了新征程。但到记者截稿时为止，新赛季中超联赛何时揭幕，中国男足帅位如何调整，中国足协换届工作何时展开等关键问题依然悬而未决。尽快吹响“开场哨”，对于现阶段的中国足球而言至关重要。(李元浩)

　　(来源：工人日报 2023年02月01日 08版)